Ustawa o obrocie ziemią rolną. Większy nadzór nad procesem sprzedaży

Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji uzyska większe możliwości nadzoru nad procesem sprzedaży nieruchomości obcokrajowcom. Nowelizacja przepisów jest odpowiedzią na zalecenia Najwyższej Izby Kontroli.

[Obecnie obowiązujące przepisy – red.] są niewystarczające do zapewnienia pozyskiwania pełnej informacji i dokumentacji o (…) transakcjach z udziałem cudzoziemców, a co się z tym wiąże – uniemożliwiają one prawidłowe prowadzenie rejestrów MSW

– ocenił NIK.

Co roku notuje się kilkaset przypadków nieterminowego przekazywania aktów notarialnych, co znacznie utrudnia MSWiA skuteczny nadzór. Nowelizacja przewiduje zwiększenie liczby dokumentów, których przedstawienie będzie wymagane w przypadku nabycia ziemi.

Cudzoziemcy będą zobowiązani do nadesłania nie tylko samych aktów notarialnych. Jeżeli cudzoziemiec jest udziałowcem w spółce będącej właścicielem nieruchomości w Polsce, konieczne będzie przedstawienie umowy zbycia udziałów lub akcji.

Przepisy zaczną obowiązywać wraz z początkiem przyszłego roku.

Pomimo „okresu ochronnego” sprzedano tysiące hektarów

Tylko w 2014 roku suma powierzchni gruntów nabytych przez obcokrajowców (osoby fizyczne i prawne) wyniosła ponad 1000 hektarów. Najwięcej ziemi trafiło w ręce obcokrajowców w województwach: wielkopolskim, lubuskim i warmińsko-mazurskim.

Przy okazji rozmów dotyczących wstąpienia do UE Polacy wynegocjowali „okres ochronny” – przez 12 lat polska ziemia miała podlegać ochronie przed nielimitowanym wykupem. Zgodnie z zawartym porozumieniem obcokrajowcy musieli uzyskać zgodę na nabycie gruntów. Bardzo szybko okazało się, że przepisy zawierają olbrzymią lukę – cudzoziemcy bardzo łatwo mogli ją obejść, nabywając ziemię poprzez kupowanie udziałów w polskiej spółce. W związku z tym zakończony w tym roku „okres ochronny” był jedynie iluzją.

Jaka część polskiej ziemi jest w rękach cudzoziemców? Z danych MSWiA wynika, w latach 2000-2015 sprzedano obcokrajowcom 53 tysiące hektarów. Dla porównania dodajmy, że powierzchnia Warszawy to… niespełna 52 tysiące hektarów. Należy też zwrócić uwagę, że liczba ta nie obejmuje zakupów ziemi metodą na „słupa”, a więc z obejściem obowiązującego prawa.

Ograniczenie wykupu ziemi

Wspomniana nowelizacja wpisuje się w strategię PiS-u dotyczącą „ochrony polskiej ziemi” przed wykupem. Wcześniejszym jej przejawem było uchwalenie wiosną tego roku ustawy o ziemi rolnej. Choć jej deklarowanym celem było „zatrzymanie niekorzystnego trendu w strukturze agrarnej oraz poprawa sytuacji ekonomicznej polskich rolników”, to środkiem do jego osiągnięcia miało być ograniczenie wykupu ziemi, także przez podmioty zagraniczne.

Pracując w sejmowej komisji rolnictwa, obserwowaliśmy jak tzw. słupy kupują ziemię. Z tym trzeba było skończyć

– mówił minister rolnictwa Krzysztof Jurgiel.

Zakup ziemi na „słupa” polega na nabywaniu przez zagraniczną firmę gruntu za pośrednictwem „wynajętego” przez nią polskiego właściciela. Tym samym ziemia figuruje w dokumentach jako „polska”, choć w praktyce zarządza nią podmiot z zagranicy.

Poważne ograniczenia dotyczące sprzedaży gruntów cudzoziemcom obowiązują w wielu krajach Europy. We Francji kupno przez obcokrajowca ziemi jest praktycznie niemożliwe. Obrotem gruntami zajmuje się tam SAFER – rządowa agencja, tamtejszy odpowiednik polskiej Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR). Uchwalona kilka miesięcy temu ustawa stanowi więc w dużej mierze zapożyczenie rozwiązań francuskich.

Medal ma jednak dwie strony: ustawa jest niekorzystna dla wielu rolników, którzy zdecydowali się sprzedać ziemię. Dlaczego? Prawo pierwokupu nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 5 hektarów zyskała ANR, która oferuje znacznie niższą od rynkowej cenę (nawet o około 30%). Prawo to przysługuje jej nie tylko w przypadku sprzedaży gruntów cudzoziemcom.

(…) rolnik nie będzie mógł sprzedać ziemi osobie, która zaoferuje mu najlepszą cenę, tylko tej, która będzie spełniała wymagania określone w ustawie

–  ostrzegał wówczas Bartosz Turek, ekspert rynku nieruchomości w Lion’s Bank.

Ustawa wprowadziła także konieczność uzyskania zgody od ANR na przeprowadzenie transakcji sprzedaży własnej ziemi. Na pięć lat wstrzymano sprzedaż państwowych gruntów o powierzchni powyżej 2 hektarów.

Ochrona za cenę wolności

Załóżmy przez moment, że masowe przechodzenie polskiej ziemi w ręce cudzoziemców jest zdecydowanie niekorzystne. Abstrahując od tego, czy takie założenie jest uzasadnione – czy warto tak dalece ingerować w rynek nieruchomości?

Tym bardziej, że kurs obrany przez rządzących w praktyce oznacza nie tylko trudności dla samych cudzoziemców, ale w wielu przypadkach także wymierne straty dla polskich właścicieli gruntów. Wydaje się, że powinni mieć oni wyłączne prawo do decydowania, komu i za ile chcą sprzedać ziemię.