Zmiany na rynku mieszkaniowym? Polacy kupują coraz droższe mieszkania

Eksperci Home Broker i Open Finance przeanalizowali kwoty dokonanych przez swoich klientów transakcji związanych z zakupem mieszkania. Okazało się, że w zdecydowanej większości dużych polskich miast zanotowano w pierwszym półroczu wyższe ceny za metr kwadratowy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Średni wzrost cen nabywanych w Polsce mieszkań to 3,5%. Sytuacja wygląda jednak różnie w zależności od konkretnej lokalizacji. W Warszawie, która stanowi główny wyznacznik trendów (ze względu na wielkość rynku mieszkaniowego), koszty zakupu wrosły w ciągu roku o 5,5%. Aż 30-procentowy wzrost cen zaobserwowano natomiast w Łodzi.

Wzrost cen w największych miastach

Sami eksperci zalecają jednak ostrożność w wyciąganiu daleko idących wniosków. Zwracają uwagę na zróżnicowany charakter rynku objawiający się znacznymi różnicami między cenami mieszkań w prestiżowych lokalizacjach a tych zlokalizowanych na obrzeżach miasta. Dotyczy to przede wszystkim Warszawy. Na ogromny wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w Łodzi miała wpływ inna struktura nabywanych nieruchomości – większy niż w ubiegłym roku udział miały wśród nich mieszkania z rynku pierwotnego.

Faktem jest jednak, że kupujemy coraz droższe mieszkania. Średnia cena transakcji wzrosła w porównaniu z ubiegłym rokiem w 9 z 14 największych analizowanych miast (w przypadku Kielc i Rzeszowa nie jesteśmy w stanie określić panujących trendów). W miastach, gdzie cena za metr zmalała, spadek był zwykle nieznaczny.

Bierzemy wyższe kredyty

Jak twierdzą eksperci z Home Broker, za ożywienie na rynku mieszkaniowym odpowiadali dotychczas nabywcy gotówkowi. W ciągu ostatnich kilku miesięcy wzmożony popyt zaobserwowano jednak także wśród chętnych na zakup mieszkania na kredyt:

Dane BIK sugerują, że w pierwszym półroczu br. Polacy zgłosili popyt na o 14,5 proc. większą kwotę kredytów hipotecznych niż w analogicznym okresie przed rokiem. Spora część tego wzrostu pochodzi z faktu, że pojedynczy dług, o który Polacy się ubiegają jest coraz większy, ale też samo grono chętnych jest większe.

Polacy najwyraźniej coraz mniej obawiają się zaciągania wysokich kredytów. Zjawisko to przedstawiono na przykładzie trzyosobowej rodziny, w której dwie osoby zarabiają średnią krajową. Jeszcze rok temu taka rodzina mogła liczyć na kredyt na 30 lat w wysokości nieco ponad 400 tysięcy złotych, a dzisiaj mogłaby się zadłużyć na sumę około 70 tys. wyższą.

Zakup mieszkanie jako inwestycja

Rosnącemu popytowi na mieszkania sprzyja przede wszystkim wzrost wynagrodzeń oraz spadek bezrobocia. Nie sposób nie wspomnieć o efektach programu Mieszkanie dla Młodych, dzięki któremu w tym roku zostanie zakupionych co najmniej 20 tysięcy mieszkań.

Inwestycje w nieruchomości cieszą sporą popularnością także wśród tych, którzy zakup mieszkania traktują jako dobry sposób na korzystne ulokowanie kapitału. Tym bardziej, że niskie stopy procentowe nie zachęcają do odkładania pieniędzy na lokacie, a na wynajmowaniu można w Polsce sporo zarobić. Z opublikowanego niedawno raportu firmy doradczej Deloitte wynika, że nasz kraj znalazł się w grupie państw, w których wynajmowanie mieszkania przynosi największy zysk. Zysk ten określono jako stosunek rocznych przychodów z najmu (pomniejszonego o koszty eksploatacji) do kosztu zakupu i adaptacji.

Autorzy raportu wyliczyli, że największy zysk przynosi wynajmowanie mieszkania w duńskim Odense – niemal 9%. Jednak to polskie miasta (konkretnie: Wrocław, Łódź, Kraków i Warszawa) zdominowały czołówkę zestawienia. W ich przypadku średni roczny zysk waha się między 6-7,4%. Dla porównania, właściciel mieszkania w centrum Londynu może liczyć na zysk z wynajmu w okolicach 2%.

Powód do niepokoju?

Choć fakt, że stać nas na coraz droższe mieszkania (lub, ewentualnie, rośnie nasza zdolność kredytowa), powinien cieszyć, to musimy pamiętać o drugiej stronie medalu. O ile chwilowy wzrost cen stanowi po prostu odpowiedź na dobry stan polskiej gospodarki, o tyle utrzymanie tej tendencji przez dłuższy czas grozi zachwianiem równowagi na rynku mieszkaniowym. Wkrótce może się okazać, że ceny nieruchomości rosną szybciej niż dochody Polaków.

Jego [rynku nieruchomości – red.] długoterminowa stabilność to jednak kwestia, którą zaprzątają sobie głowę niektóre instytucje Państwa. Przeciętnego Kowalskiego bardziej powinno martwić to, że jeśli dalej tak pójdzie, to za swoją pensję będzie mógł kupić coraz mniejszy fragment mieszkania

– twierdzą eksperci z Home Broker.

Problemy mogą mieć także ci, którzy zachęceni wyższymi zarobkami zdecydowali się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Szacuje się, że gdyby stopy procentowe podniesiono do poziomu sprzed 5 lat, to wysokość rat kredytu mogłaby wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent.